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1. ¿Que información debe tener el contrato?
En un contrato de alquiler es importante incluir, entre otros, los siguientes datos:
�- Ubicaci�n del inmueble (direcci�n, piso, unidad funcional, etc)
�- Destino (indicando si el inmueble se alquila para vivienda o fines comerciales)
�- Plazo de duraci�n del contrato
�- Precio del alquiler
�- Cl�usula de rescisi�n
�- Causales de desalojo
�- Cl�usula sobre la obligatoriedad de contratar un seguro que cubra accidentes
�- Descripci�n del estado del inmueble en el momento en que se entrega (puede incluirse un inventario de las cosas y accesorios que se encuentran en el mismo)
�- En caso de pactarse mejoras en la propiedad, sobre todo cuando el locador otorga per�odos de gracia, deber�n figurar en el contrato
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2. ¿Cuáles son los plazos mínimos y máximos?
La ley diferencia según para qué destino sean las locaciones. Si es para vivienda, el mínimo será de 2 años; para otros destinos (industria, comercio, ejercicio de profesiones, etc.) este será de 3 años.
3. ¿Es posible terminar el contrato antes del vencimiento estipulado?
El inquilino puede poner fin al contrato de alquiler a partir de los 6 meses de haberse firmado. Debe avisar al dueño del inmueble con un mínimo de 60 días, por medio de una carta documento, un telegrama o un acta notarial, y pagarle una indemnización.
4 ¿Qué diferencia hay entre el depósito en garantía y la fianza?
La fianza es un contrato, que rige cuando el fiador o garante se obliga accesoriamente por una tercera persona (el locatario), y la acreedora de esa tercera (el locador) acepta su obligación accesoria. La fiadora es una persona que asume, frente a la locadora, todas las responsabilidades del locatario.
El depósito en garantía es la entrega de una suma de dinero afectada a cubrir el cumplimiento de las obligaciones del contrato de locación. La fianza también, pero es personal.
5. ¿Cómo se puede saber cuando una garantía es comprada?
Para determinar si una garantía es "comprada" hay que pedir al Registro un Formulario Nº 5, de esta forma sabremos la cantidad de informes de dominio que se han pedido sobre la propiedad del garante en los últimos 90 días. Si hay varios pedidos, se puede presumir que la garantía puede ser comprada.
También, el informe de dominio dice si una propiedad esta embargada o hipotecada o si está como bien de familia. El Informe puede pedirse de 2 formas: simple (tarda 4 días aprox) o urgente (1 días aprox) .
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1. ¿Qué documentación debo presentar para poner a la venta una propiedad?
Fotocopia del título de propiedad, fotocopia de la última liquidación de expensas (si las hubiere), fotocopia del A.B.L. y fotocopia del plano municipal. Si la propiedad a vender estuviera en sucesión será necesario presentar otros documentos.
2. ¿Qué documentos se suscriben hasta la escritura?
Normalmente son: reserva, boleto de compra venta y finalmente la escritura traslativa de dominio. A partir de marzo de 2008 al poner a la venta una propiedad con un valor mayor a $ 300,000 es necesario tramitar el COTI ante la AFIP.
3 ¿Para qué sirve la reserva?
Se pide para formalizar la oferta de la parte compradora abriendo una instancia de negociación seria entre las partes. Una vez que la propiedad es reservada, y ambas partes se ponen de acuerdo en el precio, el inmueble es retirado de la venta y comienzan los trámites preparatorios para la suscripción del boleto de compra venta o de la escritura directa.
4. ¿Pierdo la reserva en el caso que no me ponga de acuerdo con el precio?
No. En caso de no llegar a un acuerdo la reserva se devolverá al oferente.
5. ¿Qué pasa si el oferente/comprador se arrepiente luego de realizada la reserva?
El comprador pierde el dinero entregado de reserva. Por ello, antes de realizar una oferta por una propiedad, es importante estar muy convencido de querer realizar la compra.
6. ¿Qué porcentaje se paga normalmente en el boleto de compraventa?
La parte compradora paga, a cuenta de precio, el 30% del total de la compraventa. No obstante este porcentaje puede ser distinto de común acuerdo entre las partes.
7. ¿Qué es un informe de dominio?
Es un certificado emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble. De él surge la dirección del inmueble, quien es el dueño, si tiene algún gravamen (hipoteca, embargo, etc) y los metros cuadrados.
8. ¿Qué es un informe de inhibiciones?
También es un certificado emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble el cual nos dice si el vendedor está, o no, "inhibida" para vender.
9. ¿Y si el actual propietario, según informe de dominio, ha fallecido?
El principio general dice que puede vender solamente quien figure como propietario en el Registro de la Propiedad Inmueble. Existen algunas excepciones que requiere el cumplimiento de ciertos requisitos.
La sucesión debe estar finalizada y la declaratoria de herederos emitida por el juez. También es necesario que el juez haya ordenado que ese bien se "inscriba" a nombre de los herederos o, en su defecto, que haya autorizado su venta. De todo ello el escribano deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribírsela. Un vez cumplidos los requisitos los herederos pueden firmar el boleto y la correspondiente escritura. A este tipo de escrituras se las llama "Ventas por Tracto Abreviado", porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos. 10. ¿Qué tiempo normalmente se conviene entre la firma del boleto de compraventa y la escritura?
El plazo lo estipulan entre las partes. No puede ser menos de 30 días corridos.
11. ¿Quién designa el escribano que realizará la operación?
Normalmente el comprador. Hay excepciones, una de ellas, cuando se trata de una primera escritura. La primera escritura se usa para inmuebles a estrenar y, en esos casos, el escribano lo designa el vendedor.
12. ¿Qué es lo que hace del escribano en la escritura de compraventa?
Asiste y asesoran a las partes. Al transcribir la escritura el escribano, normalmente verifica los antecedentes con un estudio de títulos; protegiendo al comprador que los antecedentes sean auténticos y no tengan vicios ocultos. Una vez firmada la escritura se ocupa de inscribir el testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble.
13. ¿Cómo se distribuye el pago de los gastos y honorarios?
Los honorarios los paga normalmente la parte compradora. En cuanto a gastos, los usos y costumbres dicen que todos los gastos que correspondan a la tramitación anterior a la escritura los paga la parte vendedora, y los posteriores a la firma la parte compradora (inscripción del título).
14. ¿Y los impuestos que se deben?
Antes de la escritura el escribano solicitará los libre deuda de aquellos impuestos que se pudieran deber (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso que hubiera deuda, deberá retener el importe al momento de la firma. Lo mismo ocurre para los servicios (luz, gas, teléfono). En muchos casos se hace una retención, sobre la base de últimos consumos. Si se trata de una propiedad horizontal, también necesitará libre deuda de expensas.
15. ¿Cuándo es la posesión del bien?
Habitualmente en el día de la escritura se entregan las llaves y la posesión del bien.
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1. ¿Qué información debe tener el contrato?
En un contrato de alquiler es importante incluir, entre otros, los siguientes datos:
- Ubicación del inmueble (dirección, piso, unidad funcional, etc) - Destino (indicando si el inmueble se alquila para vivienda o fines comerciales) - Plazo de duración del contrato - Precio del alquiler - Cláusula de rescisión - Causales de desalojo - Cláusula sobre la obligatoriedad de contratar un seguro que cubra accidentes - Descripción del estado del inmueble en el momento en que se entrega (puede incluirse un inventario de las cosas y accesorios que se encuentran en el mismo)- En caso de pactarse mejoras en la propiedad, sobre todo cuando el locador otorga períodos de gracia, deberán figurar en el contrato. 2. ¿Cuáles son los plazos mínimos y máximos?
La ley diferencia según para qué destino sean las locaciones. Si es para vivienda, el mínimo será de 2 años; para otros destinos (industria, comercio, ejercicio de profesiones, etc.) este será de 3 años.
3. ¿Es posible terminar el contrato antes del vencimiento estipulado?
El inquilino puede poner fin al contrato de alquiler a partir de los 6 meses de haberse firmado. Debe avisar al dueño del inmueble con un mínimo de 60 días, por medio de una carta documento, un telegrama o un acta notarial, y pagarle una indemnización.
4 ¿Qué diferencia hay entre el depósito en garantía y la fianza?
La fianza es un contrato, que rige cuando el fiador o garante se obliga accesoriamente por una tercera persona (el locatario), y la acreedora de esa tercera (el locador) acepta su obligacion accesoria. La fiadora es una persona que asume, frente a la locadora, todas las responsabilidades del locatario. 5. ¿Cómo se puede saber cuándo una garantía es comprada?
Para determinar si una garantía es "comprada" hay que pedir al Registro un Formulario Nº 5, de esta forma sabremos la cantidad de informes de dominio que se han pedido sobre la propiedad del garante en los últimos 90 días. Si hay varios pedidos, se puede presumir que la garantía puede ser comprada.
También, el informe de dominio dice si una propiedad esta embargada o hipotecada o si está como bien de familia. El Informe puede pedirse de 2 formas: simple (tarda 4 días aprox) o urgente (1 días aprox). |
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